FAQ        Платные сервисы        Рекламодателю        E-mail рассылка        RSS     
   
 
Разместить материал:

Анонимно
Зарегистрироваться
 
   

   
   
   

   
   
   


   
   
   
 Сегодня: 4 марта 2024
   
 

Версия для отчета Версия PDFГруппа «Родина»: Как поменялась экономика девелоперского проекта – 5 новых тенденций

Тематика: Недвижимость
Статьи и исследования

г. Москва
Дата публикации: 30.05.2022
Дата мероприятия / события: 30.05.2022


Рост ставок по проектному финансированию, агрессивная политика поставщиков, прямые закупки – об этих и других новых тенденциях в экономике и механике девелоперских проектов рассказал Захар Калмыков, финансовый директор Группы «Родина», в рамках конференции CFO-Russia – электронной площадки для общения топ-менеджеров на темы управления и финансов. Захар Калмыков выступил с докладом «Управление дебиторской задолженностью в девелоперских проектах», и затронул многие аспекты девелоперского бизнеса: отношения с дольщиками, проектное финансирование, работа с подрядчиками, импортозамещение. Также в конце выступления эксперт Группы «Родина» дал прогноз возможного роста спроса на жилье.



 

Рост ставок по проектному финансированию, агрессивная политика поставщиков, прямые закупки – об этих и других новых тенденциях в экономике и механике девелоперских проектов рассказал Захар Калмыков, финансовый директор Группы «Родина», в рамках конференции CFO-Russia – электронной площадки для общения топ-менеджеров на темы управления и финансов. Захар Калмыков выступил с докладом «Управление дебиторской задолженностью в девелоперских проектах», и затронул многие аспекты девелоперского бизнеса: отношения с дольщиками, проектное финансирование, работа с подрядчиками, импортозамещение. Также в конце выступления эксперт Группы «Родина» дал прогноз возможного роста спроса на жилье.

 

1. Девелоперы стремятся к быстрому наполнению эскроу

Захар Калмыков описал, как работает проектное финансирование, и как изменилась стратегия застройщиков по погашению кредита после 24 февраля. Допустим у застройщика ссудная задолженность превышает накопления на эскроу-счетах, тогда за покрытую счетами эскроу часть кредита застройщик платит по специальной ставке (около 3%), а за непокрытую – по базовой (до 24 февраля – около 7-9%). Базовая ставка могла быть фиксированной или привязанной к ключевой ставке ЦБ. И застройщикам с привязанной ставкой к ключевой ставке ЦБ сильно не повезло, потому что после повышения ключевой ставки до 20% в конце февраля их задолженность перед банком резко возросла. В целом такие риски сохраняются, хотя ЦБ перешел к снижению ключевой ставки.

При этом условия кредита прямо влияют на стратегию продаж застройщика. Ранее девелопер мог выбирать: держать цены на высоком уровне и медленнее продавать. Другая стратегия – цены делать умеренными, но ускорять наполнение эскроу-счетов, чтобы минимизировать процент по проектному финансированию. После 24 февраля стратегия осталась фактически одна – как можно быстрее наполнить эскроу для того, чтобы покрыть ссудную задолженность.

 

2. Банки активнее включаются в «девелоперскую кухню»

Система проектного финансирования, по словам Захара Калмыкова, заставила банки участвовать в управлении рисками девелоперов. В частности, банки помогают управлять дебиторской задолженностью. Для этого банк-кредитор открывает обособленный банковский счет (ОБС), через который проходят все авансовые операции в рамках девелоперского проекта. Застройщик, подрядчики и поставщики – все они используют ОБС, то есть банк контролирует денежные потоки проекта и видит риски неплатежей или потери авансов. В расчет через ОБС не включены только производители нужного для строительства материалов или оборудования.

Захар Калмыков отметил, что и подрядчики иногда пытаются обойти требования ОБС, но банки за этим строго следят, а после 24 февраля – особенно внимательно. В условиях повышенных рисков банковский контроль над девелоперским бизнесом усиливается.

 

3. Застройщики переквалифицируются в дистрибьюторов

Санкции, перебои с поставкой материалов и техники, уход из России зарубежных компаний заставили застройщиков самим заняться закупками и напрямую выходить на поставщиков.  

«Раньше девелоперский проект строился иерархично, – рассказал Захар Калмыков. – На вершине пирамиды был застройщик, который заказывал работы у генподрядчика, и тот в свою очередь распределял заказы далее по цепочке различных субподрядчиков и поставщиков. Не секрет, что генподрядчик зарабатывал на своем посредничестве, поставляя в рамках своих услуг по более высокой цене те или иные материалы и оборудование.

Сейчас ситуация поменялась. Из-за высоких рисков срыва поставок и роста себестоимости строительства застройщик сам начинает закупать напрямую различные товары и услуги у нижних звеньев участников девелоперского проекта.

 

4. Правило 30% больше не работает

«До 24 февраля в девелоперском проекте действовало “Правило 30%”, – рассказал Захар Калмыков. – Оно означало следующее: размер авансов застройщика различным подрядчикам должен быть не больше 30% от стоимости договора, не больше 30% от стоимости одной статьи в сводно-сметном расчете (а всего таких статей более 100) и не больше 30% от всей сводной сметы.

После 24 февраля в этом плане наступила новая реальность. Из-за дефицита материалов и оборудования, а также высокой волатильности валютных курсов, некоторые поставщики требуют иногда до 100% предоплаты. Срок выставляемых счетов раньше действовал 10, 15, 30 дней, а теперь – 1-3 дня. Таким образом, риски, связанные с выданными авансами, резко возросли».

 

5. Дольщики могут быть должниками  

«В апреле спрос на новостройки в Москве упал на 99% – это беспрецедентный для современной России результат, – отметил Захар Калмыков. – И, конечно, это заставило застройщиков задуматься о том, как стимулировать спрос на жилье. Среди прочих мер – различные формы рассрочки платежей для покупателей. В текущих условиях они повышают риски для дебиторской задолженности застройщика, потому что дольщик может и не расплатиться до конца за квартиру в силу тех или иных обстоятельств.

Чтобы купировать такой риск, застройщики во всех ДДУ прописывают, что все долги покупателя квартиры должны быть погашены до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Более того, банки могут требовать включение в ДДУ условия о 100-процентной оплате договора за некоторое время до ввода в эксплуатацию здания. Наконец, в ДДУ может быть прописан пункт о расторжении договора в случае не своевременной оплаты».

 

В завершении выступления Захар Калмыков дал прогноз о возможном росте спроса. «Девелоперский проект выстраивается во многом на ожиданиях спроса, и с этой точки зрения есть некоторые поводы для оптимизма, – отметил Захар Калмыков. – Напомню, что в феврале-марте многие россияне в условиях падения рубля и роста ставок по депозитам разместили свои сбережения в банки под высокие проценты – 20-25% годовых. Как правило, это были краткосрочные депозиты со сроком погашения в 3-6 месяцев. Соответственно, начиная с июня мы можем увидеть приток средств в реальном секторе, в частности, на рынке жилья, когда россияне начнут получать обратно свои вклады».





Метриум
«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 122 проекта общей площадью 6,5 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 25-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2018 г. под управлением «Метриум» было реализовано 320 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.
В 2019 году компания «Метриум» стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.

Сфера деятельности: Недвижимость
ул. Валовая 26
Тел.: +7(499) 270-2020
www.metrium.ru

Найти все публикации компании
Опубликовал
Елена Кудымова (Метриум Групп)
Найти все публикации пользователя

Компания: Метриум
Должность: Директор по связям с общественностью
 
   
   
   
   

   
   
   

   
 
« февраль 2024 »
ПнВтСрЧтПтСбВс    1234567891011121314151617181920212223242526272829
За весь месяц


« март 2024 »
ПнВтСрЧтПтСбВс     12345678910111213141516171819202122232425262728293031
За весь месяц
 
   

   
 
Медиалогия
 
   

   
   
   
Портал разработан студией NeoWays.ru
КГ "Византия" ©, 2010                                   Служба поддержки пользоваталей: support@smi2go.ru